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高端楼盘“抢跑进场” 均价十万项目扎堆京城

宏观经济每日经济新闻[微博] 2014-04-16

每经记者 尚希 发自北京

伴随着高端市场 “限高令”悄然解禁，北京豪宅市场的供应在近期出现集中放量。而计划在今明两年入市的高端项目中，多数预期售价均超过10万元/平方米。

据亚豪机构统计数据显示，3月份，包括格林云墅、西山艺境、鸿坤·林语墅、世茂维拉等项目在内，北京共有9个别墅项目开盘，累计推盘套数高达797套，超过去年下半年的695套。

《每日经济新闻(微博)》记者注意到，从最新数据统计看，高端住宅市场的成交量有所下降。根据第一太平戴维斯统计数据显示，2014年一季度北京甲级公寓成交量为372套，环比下降23%，但价格环比增长了2.8%，达到了62850元/平方米，同比上升了18.3%；高端别墅成交量降至130套，环比去年第四季度下降超过50%，价格则环比上涨1%，达到46900元/平方米。

高端市场集中放量

去年下半年以来，北京高端市场受到“4万元禁令”影响，多个高端住宅项目推迟了入市时间。进入今年，伴随着泰禾北京院子、阅园两个高价项目的开盘，高端住宅的供应量开始增加。《每日经济新闻》记者了解到，年内将有5个甲级公寓项目相继入市。根据第一太平戴维斯统计，目前已经推出新一期的两个项目共计新增供应846套，其他3个高端别墅项目都将在年内入市。

亚豪机构总经理任启鑫指出，今年包括融创农展馆地块、中赫·万柳书院、骏豪中央公园广场在内，一批豪宅与昔日“地王”项目都有可能入市。今年二季度北京别墅市场还将保持旺盛的供应局面，预计有香江别墅、九章别墅、远洋天著等十余个别墅项目入市，房企推盘积极性仍将走高。而北京传统别墅板块也开始迎来供应高潮，以西山别墅区为例，继一季度西山艺境入市后，香江别墅二期也相继入市。

“土地供应的相对充足是新兴别墅区崛起的根本原因。由于北京低密宅地日渐稀少且渐向郊区转移，以中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区为代表的传统别墅区由于供地稀缺，近年来一直处于后续供应乏力的窘境。”亚豪机构副总经理高姗表示，大兴、通州、孙河等近年来的土地供应大户则聚集了一批处于主力销售期的别墅项目，对销售产生了强力的提振作用。

“目前刚需市场上大量自住型商品房的入市，观望气氛比较浓厚，但对高端市场来说，很少会采用以价换量的模式，价格还是比较稳固。”北京一家高端项目的房企负责人表示，“高端项目也更倾向于高周转的模式，大家推盘的积极性都在增高。”

十万元时代来临

据亚豪机构统计数据显示，3月份，北京24个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目成交中，包括五矿万科·如园、紫御华府、西山壹号院、红玺台等项目在内，共有16个项目的套均价格超过1000万元。

在高价房源与千万级豪宅的拉升下，3月份整体市场成交均价也强势上扬。3月份，北京399套公寓豪宅产品的平均成交价格高达60026元/平方米，环比、同比分别大涨12%、20%，这也是有统计数据以来公寓豪宅成交价格首次突破6万元大关。

值得注意的是，多个地王项目都将在今年登场，包括中赫万柳书院、保利海德公园等都预计在今年入市。“此前万科收购凯德的地安门项目，以及三里屯的通盈中心也都计划今年开盘。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部经理董月告诉《每日经济新闻》记者，计划在今明两年入市的这些高端项目均价都相对较高，最低的价格预期也在7万元/平方米左右，而多数项目的预期售价均超过了10万元/平方米。“目前北京高端甲级公寓的成交均价在63000元/平方米左右，预计未来这一价格将会逐渐升高。”

董月同时表示，虽然放开了高端市场预售审批，但政府对于价格的控制并没有放松，预计在今明两年入市的这些项目，开发商预期的售价很难顺利通过审批，“很多项目的价格应该是要低于现在的预期售价。”

《每日经济新闻》记者了解到，此前位于西山别墅区的香江别墅，同样受到政府限价的严控，虽然容积率仅为0.38，但审批的预售价格仅为22000元/平方米，甚至低于很多六环附近的普通项目。

在项目“抢跑进场”的同时，高端项目市场开年的成交状况并不乐观。根据第一太平戴维斯统计数据显示，2014年一季度北京甲级公寓成交量为372套，环比下降23%，同时高端别墅成交量降至130套，环比去年第四季度下降超过50%。

“过去3年，北京高端住宅平均去化率为每年10~20套，但由于很多项目的体量并不算大，很容易找到精准定位的消费人群，对于项目来说去化的速度压力相对较小，伴随着海外投资者以及高净值人士需求不断扩大，高端市场的购买力一直比较稳定。”董月对此表示。

在亚豪机构总经理任启鑫看来，高端市场面临的政策环境依然长期向好，“无论是1月底高价项目预售管制的逐渐开闸，还是‘两会’期间对楼市的双向调控定调，都预示着一旦房价压力减小，市场化定位的高端市场放行趋势将先于刚需市场。”