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“秃鹫投资者”盯上中国商业地产市场

作者:王肖邦 来源:第一财经日报 时间:2014-04-17

尽管“秃鹫”的形象并不招人喜欢，但越来越多境内外机构投资者开始扮演“秃鹫”的角色，盘旋在“哀鸿遍野”的中国商业地产市场上空，寻找并捕捉那些日益陷入困境的项目。

本月，房地产私募基金基汇资本（Gaw Capital Partners）宣布以约9.28亿美元的代价有条件收购北京盈科中心，创下海外私募基金在中国最大的单项物业收购纪录。

从某个角度而言，被收购的盈科中心是一个令人失望的项目——位于繁华的三里屯商圈，出租表现却不尽如人意——截至2014年2月28日，盈科中心项目除了办公楼A座和B座的出租率达到88.9%和90.0%，公寓大楼C座及D座的入驻率只有72.8%及57.2%，项目商场部分的租用率更是仅有约19.5%。

但从另一个角度，这正是“秃鹫投资者”最爱的猎物。作为收购一方的基汇资本，成立至今一直擅长收购旧楼，对其重新设计、定位及改造，以达到增值目的。此次收购盈科中心的价格看上去非常划算，如果不计入车库面积，每平方米的价格仅为3.4万元。

在一份新闻稿中，基汇资本的总裁和联合创办人吴继泰称：“这是个难能可贵的机会，可在北京无法复制的精华地段收购到如此大型、可产生稳定现金流的项目。我们相信此类型的资产将继续提供出色的回报。”

事实上，中国商业地产的恶劣生态正在将越来越多类似基汇资本这样的“秃鹫投资者”吸引过来：大量二、三线城市的商业项目暴露在显而易见的运营困境中，即使一线城市的写字楼以及购物中心也难以完全幸免。

“二三线城市的很多项目处于‘僵而不死’的状态，这些项目多数为综合用途地块的商业部分，开发商在卖掉住宅后缺乏继续建设、运营商业部分的动力，原因很简单，住宅卖掉后没有人居住，成为空城，无法为商业提供人气。地方政府也很清楚一点，对政府而言，土地出让金已经收入囊中，也就默许开发商在商业项目建设上的拖延。”高纬环球投资及资本市场部中国区董事李健告诉《第一财经日报》记者。

另一方面，由于过度供应，租金下跌、空置上升的现象也在一线城市上演。DTZ戴德梁行的统计数据显示，一季度上海甲级写字楼整体平均租金为每天每平方米8.65元，环比下降 0.92%，同比下降 1.03%, 为两年以来的历史最低点。

此外，银行逐步收紧对房地产行业的贷款、政府加大对影子银行的监管力度，导致商业地产项目的开发商资金链越发趋于紧张。对于已经投入运营的商业项目，虽然可以寻求经营性贷款，但实际能够获得这类贷款的项目凤毛麟角，而其他的融资渠道包括：高成本的信托融资，出售部分股权给投机机构、让出项目的控制权，或者干脆整体出让。

“现在北京、上海好的项目不愁买家，问题只在于双方是否能找到合理的价格。”李健说，目前机构投资者的目光都聚焦在二线城市以上，由于三四线城市风险较大，基金很少光顾。

对“秃鹫投资者”而言，住宅类项目最受欢迎，因为操作简单；写字楼类项目其次，尽管旧楼、烂尾改造的成本高，但回报也高，位置好的写字楼是“大众情人”，投资者对此趋之若鹜；由于零售地产项目对商业的运营要求很高，同时需要3~4年的养商期，投资的人相对较少。

“收购不良项目最大的考验在实际操作，包括面临诸多法律风险，包括产权风险、规划风险等。对境外投资者而言，格外在意国内开发商‘偷面积’做法带来的产权风险，此外，伴随项目的转让，此前项目已有的法律风险也将转嫁给收购者，因此收购者对交易对手的选择很谨慎，上市公司开发的项目是首选，如果是区域性开发商的项目，会优先选择国企开发的项目。”李健说。

今年以来，很多人担心在“唱空”中国经济的大背景下，海外投资者可能会选择撤退，但实际的情况也许刚好相反。“波动的市况会带来更多的交易，海外基金并没有撤出中国楼市的迹象，相反还在增加。”李健说，“一线城市写字楼资产价格在短期内不会有大幅波动，大量自用型买家是对市场的支撑，他们对租金并不十分敏感，因此即使租金出现小幅下降，也不会导致其对资产价格评估的太大变化。”

这显然也是吸引“秃鹫投资者”前来冒险的一个原因。