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房价由假摔变成真跌 楼市拐点真的来了吗？

业内热评证券日报-资本证券网文 风2014-04-18

“降价了”、“打折了”，今年以来有关楼市降价促销的消息不断见诸报端。不过这一幕对于经常关注房价走势的购房者来说似曾相识：2011年楼市就上演过一回假摔，让那些想买房的人恨得牙根到现在都疼。尽管当时“限购”扩容悬而未决，但是多地楼盘高调打折促销的手段不过是令购房者空欢喜的一场“假摔”而已。与两年前楼市的假摔不同，今年以来多地房地产市场都出现不同程度的下跌，特别是在号称楼市“小阳春”的3月份，杭州、福州、常州，乃至北京、上海等众多城市的楼市都出现房价下跌的情况：3月份中下旬，杭州楼市多个楼盘降价，部分楼盘降幅幅度达10%至20%。而杭州并不是个例，武汉、福州、常州等地第一季度房地产市场表现都不尽如人意。甚至于北上广深的楼盘价格也有不同程度的降价促销。楼市降价潮再起，不过，与两年前楼市的假摔不同，今年楼市的降价促销是实实在在的真跌，房价为何从假摔变成真跌？

一是调控政策作用显现。尽管对于现行的房地产调控政策有诸多争议，但是限购和限贷这两项政策对于遏制房价的畸形上涨还是功不可没。特别是限贷，使得房地产市场供需两端的信贷都嗷嗷待哺。今年3月份以来，多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠，对房地产相关贷款审批趋严。房贷利率持续走高，房地产市场的“失血”现象愈演愈烈。除部分商业银行暂停贷款外，国有银行也都处于半停贷状态，公积金贷款额度也在收紧。信贷政策收紧对房地产市场的影响是显而易见的，开发商为了不让资金链断裂，只能是降价促销，有的还需壮士断腕——清盘还贷。

二是房地产投资增速下滑。国家统计局日前公布的数据显示：2014年1月份至3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%，增速比1月份至2月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。1月份至3月份国内房地产开发投资增速从去年12月份已开始表现下降趋势，今年1月份至2月份房地产投资开发增速为19.3%，而1月份至3月份急剧下滑至16.8%，跌幅扩大。初步测算，因为房地产投资增速下滑拉低固定资产下滑0.7个百分点。房地产投资增速下滑一方面表明房地产调控政策的作用显现，另一方面就是房企面对投资增速下滑必须抱团取暖。资金面紧张和市场行情低迷，迫使房企不得不将业务重心放在去库存化和市场营销上，而对于后续的投资开发只好抱谨慎观望的态度。

三是反腐风暴引发楼市降价潮。万科董事会主席王石表示，对于房地产行业来讲，最大的调控就是反腐。作为业界大佬，王石此言一出大有石破天惊的感觉。的确，许多腐败案件都与房子相关，有的官员拥有几十套甚至上百套的房子。反腐不只是针对高端楼盘，更重要的是它的“挤出”效应：反腐败以来，二手房市场的房源的显著增长不能说跟反腐败没有关系。

当然，今年多地楼市房价下跌还有其他一些因素，重要的是上述三个方面使得房地产市场的生态环境悄然变化：政府、开发商、购房者等市场参与各方都在积极回归自己本来的位置，一个相对理性、健康的房地产市场初露端倪。多地房地产市场降价促销的现象，是否是房地产市场的拐点，笔者认为现在下这一结论为时过早。其实，房价的高低只是一个现象，市场的波动也属正常。房地产市场的真正“拐点”在于：这个市场如何从畸形投机转变为理性、健康发展。毕竟无论你我，大家都需要它。

(证券日报-资本证券网)