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杭州楼市真相调查：降价浪潮重击楼市崩盘了吗

行业动态理财周刊 [微博] 2014-04-21

近期，有关杭州楼盘的杂音不绝于耳。尤其是崩盘的消息一波又一波，让人揪心。消息面的跌宕起伏，搅得购房者心慌慌的，根本无法辨清真实的状况。

——杭州楼市真相

文/本刊记者 黄罗维

4 月，气温逐渐转暖，然而房地产市场却仍然是寒气逼人。近期，不断从杭州传来了房价下降的消息，一波又一波，让人们的心也不由得拧紧了起来。与此同时，楼市中的各种杂音也是不绝于耳，有仍然看涨的，有说要崩盘的，甚至一时间还传出有楼盘被砸的消息。消息面的跌宕起伏把购房者的心搅得慌慌的，根本无法辨清未来的方向。

降价浪潮重击楼市

杭州楼市究竟怎么了？能说杭州楼市崩盘了吗？为了拨开房价涨跌的迷雾，日前本刊房产研究中心一行数人来到了正处舆论漩涡中心的杭州，实地调研了几十个楼盘，并走访了政府、银行、中介、研究机构、数据中心等一系列相关部门和企业，终于解开了心中一个又一个的谜团。

杭州的房价确实降了，如果说此前的优惠打折还是“犹抱琵琶半遮面”的话，这次则可以用“直降”来形容。从时间和范围上看，这次的降价冲击波明显呈现出轮动式向外扩散，从北海（楼盘）公园和天鸿香榭里打响第一枪，到开元名郡正式宣布降价，再到近期的华元天鹅堡打折销售，不到2 个月的时间里，已经有三波了。虽然目前杭州中心城区房价的松动还不明显，但降价潮有进一步蔓延的趋势不容置疑，其中一些新开楼盘释放出来的价格信息也相当优惠，这会对未来的区域市场产生不小压力。“起价都是浮云，实价才是王道”，原来的调侃之词现在居然一下子成了杭州楼市的流行语，不由让人备感唏嘘。

如果搜索的范围更广一些，可以发现杭州楼市只是当前中国房地产市场的一个缩影，其他还有不少城市都不同程度地出现了成交量下降、房价打折的现象。21 世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰分析认为，如果杭州降价的楼盘形成一定风潮，有可能会对上海（楼盘）以及长三角地区产生影响，甚至传递到北京（楼盘）等城市。

房价下跌有必然性

现在，很多人可能仍然还对2013 年楼市的火热景象念念不忘，然而跨入2014年，市场中的一切都变了。有人感觉它突如其来，似乎是毫无预兆，然而记者在这里要指出的是，当前市场出现这样的境况有其必然的原因。

经常阅读《理财周刊》的读者都会发现，当前楼市的走向与本刊此前的判断基本一致。而记者也曾多次提出这样的观点：当前楼市的需求已被过度透支，市场出现阶段性的下行已是必然。为什么这样说呢？很简单的道理，由于楼市长期“高烧”不退，市场中的需求大多已被“逼”入市，而现在由于市场环境发生了变化，购房需求终于出现了暂时的“真空”。

抑制需求的因素会有很多，在这里我们提几个关键点。首先是投资层面。在当前市场上，个人投资房地产早已风光不再，目前房屋的租金回报率大多不到2%，而在互联网金融“宝宝”们的带动下，市场资金的期望收益水平却普遍趋升至6%~7%，这使房产投资难有大的吸引力。另一方面，即使有些投资者想把房产作为长期的资产储备，也有限购这道门槛让人很难逾越。

其次是最为关键的刚需层面，这是楼市的主力需求所在。虽然这些购房者的需求不可逆转，但其遭遇的现实困境却是贷款趋紧，使他们无法顺利购房。据克尔瑞咨询今年2月对全国22 个城市的69 家银行分支机构调研结果显示，全国各城市银行住房按揭贷款总体依然偏紧，利率普遍上调。相比2013年末，仅两家银行还有优惠利率，近四成银行的首套房贷利率上浮5%~15%不等，个别上浮20％。其实，当前房地产市场销售的疲软，本质上是对2013 年四季度以来信贷紧张导致按揭贷款利率上行的滞后反应，未来房地产销售的走向，仍要取决于货币政策的取向及银行按揭利率的变化方向。

既然投资和刚性需求双双受压，成交量下降就是最为直接的结果。然而开发商是不能一直等下去的，他们必须保持企业现金流的畅通，于是竞相打折促销也就不足为奇了。对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果银行信贷紧缩导致的“钱荒”持续超过6 个月以上，也就是到2014 年5 月之后银行信贷紧缩环境仍然持续，那么，许多开发企业资金面紧缺的状况就可能由预期转变为现实，一些企业甚至可能会出现债务违约的风险。这就是杭州楼市打响马年降价第一枪的真正原因。数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，这不仅是2007年以来的最高存量指标，更大大超越了去年杭州市区整年的成交量，存销比远远超过了不少一线城市。

崩盘论是混淆视听

现在，我们已经可以回归本原，看清当前杭州楼市的真相了。然而，一些城市的局部区域出现的房价下跌真的有那么可怕吗？特别是近一段时间以来，又有所谓的专家不断抛出崩盘论，言之凿凿震耳欲聋，让人实在是哭笑不得。

其实，潮涨终有潮落时，楼市有涨也有跌，这是符合市场运行的客观规律，哪有只能涨不能跌的道理。有人说过去的10 年是楼市的“黄金十年”，然而就是在这气势如虹的发展过程中，2005 年、2008 年，甚至是在2011 年，都曾经出现过房价的下调整理。不过，市场并没有因此而改变运行的轨迹，仍然在不断向前发展。什么是崩盘？难道房价一降就是崩盘，这不是哗众取宠又能是什么？

对此，浙江工业大学教授虞晓芬认为，杭州楼市目前只是对过去多年过快持续上涨的房价进行调整，自发地解决与部分老百姓购买力脱节的问题。当然，这也是国家多年房地产宏观调控的结果。这次市场的调整，其实是为了给该行业未来的发展留出空间，使其更加健康。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，不能把局部的现象说成是整个楼市的现象。一些城市的房价调整，并非舆论反映的崩盘，而是楼市分化局面的进一步显现。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲进一步指出，我们观察全世界房地产的发展，在快速城市化的过程中，崩盘情况是很少的，或者是几乎没有的。万达董事长王健林更是一针见血地说：“说中国房地产崩盘只有两种可能性，一个是这个人真的可能别有用心；第二就是智慧不够。”

调整预期最为关键

很多读者可能会问，真相调查了、原因说清了、方向辨明了，那么接下来我们究竟该如何应对呢？对此记者认为，在当前的市场状况下，市场参与的各方都应该保持理性，切莫因楼市的一时变化而乱了阵脚。站得高一些，看得远一些，你就不会被当前市场出现的景象所困惑。

从政府的层面来说，一方面应对房价可能出现的下跌做好应对预案，另一方面也不用急于“救市”。其实，楼市调控的关键在于要改善人们对于房价的预期，而近期出现的市场变化正好提供了不错的机会。一直以来，由于房价长期保持在上涨通道中，这使得人们形成了一种持续看涨的惯性思维。在这种氛围的驱使下，使得原来许多没有必要马上购房的人群也加入到了买房的队伍中来，甚至出现了举全家之力买一套房的情况。这种“恐涨”的心态无疑加速推动了房价的上扬。所以，如果能改变当前市场对房价这种浮躁的预期，使购买力能够得到合理有序地释放，对楼市的调控将会是十分有利的。

而对开发商来说则要调整销售策略和发展战略。一方面，在市场成交量萎缩的情况下，可以通过打折让利来推动销售成交；另一方面，由于目前市场的前景尚不明朗，所以应该谨慎拿地，特别是所谓的“地王”更不能贸然介入了。

那么，购房者该怎么办呢？一句话，保持稍安毋躁的理性心态仍然最为重要。其实楼市的调整恰好给了不少刚需购房者介入的机会，避免了此前在市场中追涨杀跌的尴尬。而如果你把楼市作为一个投资市场，那就更无话可说了，投资本来就有赚有亏，市场也有涨有跌，这是在买房之前就应该了解清楚的。

最后，我们终于可以厘清当前楼市存在的种种乱象了，归根到底，其中的要害仍然还是预期出了问题。由于房价长期上涨，一旦楼市发生风吹草动许多人便觉得不可思议：“房价居然还会跌？”无论如何，现在是到了该换一换脑筋的时候了！