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沃尔玛陷多起合约终止纠纷 业主方提出数亿元仲裁申请

作者:乐琰 来源:第一财经日报 时间:2014-04-22

所有工程都是按沃尔玛要求打造，单个项目耗资9000万元至1亿多元不等，而如今都还没有营业就被沃尔玛终止了合作，这些投资也就打了水漂。

沃尔玛在中国的发展截至目前可分为三个阶段，2007年之前、2007年至2011年11月、2011年底至今。第一阶段，沃尔玛在中国的发展相当保守；但在陈耀昌于2006年10月开始主政沃尔玛中国公司以来，便以29家开业门店的速度震惊业界，更是从此开启了沃尔玛每年40余家门店的开业速度；而在陈耀昌离开沃尔玛之后，沃尔玛开始进入关店模式，去年更是提出了关闭50家门店的计划。

沃尔玛速度曾是一个标签，不过，大量选址三四线及以下城市的亏损或无效门店，不断成为沃尔玛的“失血点”，而关店止损也成为必然的选择。但是，沃尔玛如何处理那些已签约但未入驻的网点，仍是一大考验。

国际零售巨头沃尔玛正在为此前的疯狂扩张“埋单”，这不仅包括沃尔玛正在和即将在中国关闭的25家门店，还包括一些已签约但未正式进驻的门店。

《第一财经日报》记者独家获悉，正是因为这些签约但未入驻的门店，让沃尔玛陷入业主方的多起仲裁请求，而这些与沃尔玛发生纠纷的项目均位于二三线城市，包括河北石家庄、江苏连云港、安徽黄山和浙江宁波等地区。目前，多个业主方已对沃尔玛提出仲裁申请，索赔额均达亿元左右。

戛然而止的合作

河北石家庄，中华大街，这里是当地最繁华的商圈之一，但是，处于该黄金地段的海悦天地广场不但招商未满，甚至还有不少商铺撤出了。

作为海悦天地广场业主方的石家庄金正房地产开发有限公司（下称“金正公司”）很是无奈，因为这一切缘起于其与沃尔玛的合作终止。

“我们原本已与沃尔玛签约，为其专门打造项目，并以沃尔玛为招商热点引入众多商铺，结果还未开业，沃尔玛就终止了与我们的合作，不仅造成我们硬件投入上的巨大损失，还让其他大量冲着沃尔玛来的商铺也退租了。”金正公司相关负责人张伟强（化名）向《第一财经日报》记者透露。

张伟强所在的金正公司，在石家庄当地拿下最繁华地段开发海悦天地广场购物中心，作为必备业态，其在数年前就启动了卖场招商工作。几年前，当地还缺乏全球知名的国际零售品牌，因此当有机会与沃尔玛接洽时，金正公司非常兴奋。

“当时沃尔玛开发人员也非常热情，双方合作意愿很强烈，于是在2010年12月，我们和沃尔玛（中国）投资有限公司签订了《房屋租赁协议》，约定其承租我们开发的综合商业项目的一层和地下一层作为卖场。协议约定在2012年6月30日前完成一装工程，并在2012年9月30日前将通过综合竣工验收的租赁房屋交给沃尔玛方面。据原计划，沃尔玛卖场应在2013年8月左右开业。”张伟强告诉记者，因为沃尔玛对硬件要求颇高，比如层高、后场设置等都有硬性规定，因此双方协议签订后，金正公司便投入了大量资金专为沃尔玛卖场进行建设。

然而，让张伟强始料未及的是，在金正公司建设一段时间后，双方在工程沟通方面开始出现问题。

“签约半年后，沃尔玛方面在2011年6月确认卖场区域商品布置图，在我们根据该图纸施工过半时，2011年12月，沃尔玛方面要求我们按照新的设计图调整商品布置图，到2012年2月，沃尔玛再次致函我们称‘公司标准修改’，因沃尔玛两次对图纸的重大调整，于是我们要求沃尔玛方面派人与我们、设计院共同确认图纸，当时沃尔玛方面表示会在2012年3月初确认图纸。”张伟强表示，“然而，此后沃尔玛方面并未及时确认设计图，也未及时提供防火分区、设备房等相关图纸。之后又陆续发生工程修改和确认方面的问题。”

张伟强告诉记者，金正公司为沃尔玛投入大量资金按其标准进行建设，但沃尔玛方面却两次变更工程图纸和装修指令，且未按合同约定及时提供并确认设计资料，导致一装工程延期。

尽管合作过程中发生上述问题，但张伟强不会想到，这会成为日后双方终止合作的“导火索”。在张伟强看来，生意伙伴在合作过程中出现问题在所难免。

“直到2013年4月左右，沃尔玛方面还在给我们发图纸，看上去一切都在正常进行中。然而，毫无征兆的事情发生在2013年7月，沃尔玛方面以一装及交房逾期为由解除《房屋租赁协议》，要知道逾期交房是因沃尔玛方面一直没有及时确认图纸。要说拖延，沃尔玛本身也是有责任的，但现在变成说我们违约要解除合作，这让我们难以接受。”张伟强说，“随后我们还赶赴深圳要求沃尔玛履行协议，却遭到拒绝。”

其实，与张伟强有同样烦恼的还有胡平（化名）和马国正（化名）。

胡平所在的连云港市远通房地产开发有限公司（下称“远通公司”），在2009年8月与沃尔玛（江苏）商业零售有限公司签订《意向书》，并于同年12月签订《房屋租赁协议》，远通公司负责为沃尔玛建设卖场。

“此后，我们按沃尔玛要求投入巨资建设，经3年多时间，至2013年9月28日，我们向沃尔玛方面发函要求他们进场，同年9月30日，沃尔玛声称对租赁标的物检查，并表示物业未能符合租赁协议约定的进场施工条件。10月11日，我们针对沃尔玛提出的未满足进场施工条件及修理清单所列问题进行回复和解答。但是在10月25日，沃尔玛就向我们发出了关于终止《房屋租赁协议》的通知。”胡平表示。

胡平还告诉记者：“但我们对沃尔玛所谓‘未完成项目清单’所列8项事由，逐一对照和研判后认为均是牵强的理由，如‘外墙涂料施工’在沃尔玛方面2013年9月30日的修理清单中并没有列明，但在10月25日的‘未完成项目清单’中却单独列出，作为终止协议事由。”胡平表示，因为合约终止，该公司投建的卖场还未开业就“黄”了。

在安徽黄山的马国正也处于同样的境地，他向记者出示了与沃尔玛方面的公司往来函件。

“我们黄山天盈福地置业发展有限公司（下称‘天盈福地公司’）与沃尔玛（安徽）商业零售公司于2011年2月签订合同，沃尔玛拟租赁我们开发的六期商业裙楼2~3层部分物业，约1.2万平方米，该期工程在进展中因规划调整审批流程复杂，政府对该商业项目规划做了数次论证，造成审批时间滞后，加之沃尔玛对工程要求不断变更，使工程进度受影响，原定2012年5月底进场装修未能达成。我们对这一情况于2012年5月初致函沃尔玛项目负责人作了说明，沃尔玛方对此也未表示异议。此后我们与沃尔玛方仍正常沟通并继续按其要求施工，直至2013年5月，沃尔玛突然停止与我们联络并在8月份致函，称因我们未按约定时间达成其进场装修条件，指我们违约，沃尔玛方要求解除租赁合同。”天盈福地公司相关负责人马国正强调，在2012年5月后，沃尔玛方面一直与其保持沟通并不断变更工程要求直至2013年4月，但之后，沃尔玛方突然提出解约，实在令人难以接受，且其解约理由也不成立。

记者在采访中了解到，宁波慈溪也有一个类似项目，也由当地开发商按沃尔玛要求建设卖场后，因同类问题被沃尔玛终止合作，导致还未开业就结束。

业主拟索赔上亿元

张伟强、胡平、马国正等皆表示，沃尔玛的硬件要求很特殊，因此所有工程都是按沃尔玛要求打造，单个项目耗资9000万元至1亿多元不等，而如今都还没有营业就被沃尔玛终止了合作，这些投资也就“打了水漂”。

虽然也有业主去寻找过其他零售商品牌入驻，但是每家品牌对硬件要求有所不同，一时间很难解决空置问题。

“空置的不仅是卖场，我们这类三四线城市，很少有国际大品牌进入，因此签约后，我们在购物中心招商时就打出了沃尔玛即将进驻的广告，于是很多中小商铺就冲着沃尔玛品牌租赁了购物中心的其他商铺。如今沃尔玛开业不成，很多中小商户认为我们欺骗他们，既然沃尔玛不来了，他们也没有继续租赁我们商铺的意愿，于是很多商户都退租了。粗略估计一下，我们购物中心地下一层到4层，目前已有约三分之一商户退租。这对我们而言又是一笔巨大的经济损失。”张伟强苦恼地表示。

而比之退租，马国正的烦恼更大。“黄山当地非常重视沃尔玛这类国际大品牌，因为一个沃尔玛可以带动当地很多相关商业的发展。要知道我们原本在当地仅是做一个3万平方米的酒店项目，但是就因为对沃尔玛的重视，我们重新做了整体规划和论证，并报当地政府审批，把一个3万平方米的酒店项目建成了现在10万平方米的购物中心项目，这一切都是为了沃尔玛。可如今沃尔玛卖场连开业都开不了，这让我们整个项目陷入巨大的尴尬，还带来巨额的经济损失。”马国正说。

面对上述烦恼，几位业主方纷纷启动法律程序。

张伟强向记者出示了相关《仲裁申请书》和受理单据，他表示，金正公司已向华南国际经济贸易仲裁委员会递交了《仲裁申请书》并已获受理。

张伟强认为，沃尔玛方面无权解除合同，对方终止履行合同义务应该承担相应违约责任，张伟强要求沃尔玛方面赔偿金正公司包括装修工程费、设施设备添置费、设计费等在内的共计约9900万元经济损失。

胡平透露，远通公司打算下个月正式向上海国际经济贸易仲裁委员会递交《仲裁申请书》。他认为沃尔玛方面单方终止租赁协议是严重违约行为，沃尔玛方面应该赔偿包括但不限于实际损失及损失的预期收益计9023.76万元，远通公司保留向沃尔玛方面单方终止合同导致其他购房人退房的经济损失，及相关政府部门取消了对远通公司约1.2亿元的优惠税收损失的追索权。

马国正表示，天盈福地认为沃尔玛提出的解约理由不成立，沃尔玛的此种行为同时给数家中国企业带来了巨大损失。天盈福地有可能向国际仲裁厅提交仲裁申请，维护自身合法获赔的权利。而另一家宁波方面的业主方则表示，纠纷已在相关法律程序中，目前不便透露更多细节。

而在这几起租赁合约纠纷中，沃尔玛方面均认为是业主方违约。

以天盈福地公司为例，记者看到在一份沃尔玛（安徽）商业零售有限公司给予天盈福地公司的公函中，沃尔玛方面指出，由于天盈福地公司未能在双方订立的协议约定日期前完成进场条件，且经沃尔玛方多次催促但天盈福地公司一再拖延，导致沃尔玛商场无法按时进场装修并如期开业经营，鉴于前述事实，沃尔玛方面解除租赁协议的行为符合租赁协议中的约定，属于合法解除。鉴于此，沃尔玛方面认为天盈福地公司所指其“单方毁约”及要求赔偿的主张既没有事实根据，也没有合同和法律依据，不能成立。

此外，对于马国正提出的“因政府审批导致滞后的情况于2012年5月初致函沃尔玛项目负责人作了说明，沃尔玛方对此没有表示异议”的说法，沃尔玛方面在公函中指出，对于业主方所谓“因政府原因致本项目规划审批延迟”导致工程延期的情况，沃尔玛方面从未表示过谅解，对业主方提供的延期工程进度计划也从未表示过认可或同意，且根据协议中相关约定，所谓“政府原因”不属于不能预见、不能避免和不能克服的事件，业主方不能以此作为不履行进场义务的条件。

上海袁圆律师事务所律师陈军分析，经济纠纷最关键要看合同约定，相信作为全球500强公司的沃尔玛其法务团队必然很强大，估计合同中的细则都经过反复研究，其能够发公函终止合作应该是有合约依据的。

“但有一点，权利和义务都是双方的，发生上述纠纷，要把责任全部由一方承担不太合理。比如这几家业主都涉及因工程问题而导致解约，那么在工程延期过程中是否双方都有责任，并非100%怪罪于其中一方，而因此发生的经济损失也应该按比例由双方一起承担。”陈军认为。