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厦门房价坚挺不降价 因何领涨全国？

厦门房价领涨全国背后 供应不足和吸附效应成购买推动力

作者:林小昭 来源:第一财经日报 时间:2014-04-28

厦门住宅市场库存偏紧，预期厦门未来商品住宅供应仍然偏紧，中短期内住宅房价或难言下跌。就在各地楼市都在传降价的同时，也有个别城市的房价仍十分坚挺。其中，厦门就是典型代表。

环比涨幅领跑

近日国家统计局发布的3月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，厦门新建商品住宅价格环比上涨0.6%，超越北上广深，与南京并列全国第一。这是厦门房价环涨连续3个月位居全国第一，也是自2012年6月以来连续22个月环比上涨。

中国指数研究院发布的百城房价指数也显示，3月厦门新建住宅样本平均价格为19275元/平方米，环比上涨1.76%，比广州均价高出831元。

今年以来，杭州等多个城市楼盘降价促销，但厦门似乎并未受到影响。“目前还没有听说过有楼盘降价促销的情况。”世联地产厦门一位人士告诉《第一财经日报》，厦门楼市销售形势一直不错，岛内基本上都在2.8万~3万以上。

“现在岛内价格太高了，所以卖的速度相对会慢一点，但岛内现在楼盘太少，基本是供不应求，所以有的话都能卖得掉。”该人士说，岛外很多盘也已达1.5万~2万左右。

本报记者22日在厦门湖里区金湖路的房产中介看到，该区域附近2008年的二手房均价在2.7万左右。而岛外集美区杏林大桥旁边的一个楼盘，从2011年7月的均价9000多涨到了现在的一万八九左右，不到三年时间翻了一番，上涨势头甚至超过了部分一线城市。

“厦门的销售太好了，我们全国几十个分公司中，厦门公司去年的业绩排在前两名。”一家全国性房地产开发公司人士告诉记者。

与各大城市土地底价、低溢价甚至流拍相比，厦门的土地市场尽管也有所降温，但溢价率仍然不低。

4月23日，厦门迎来马年首场土地拍卖会，其中，位于海沧的H2014P03商住地块吸引了招商、保利等7家开发企业，最终，该地块由厦门海投房地产有限公司以6.8亿元竞得，成交楼面价10271.9元/平方米，溢价率为28.3%。位于翔安的商住地块2014XP01被厦门国贸控股有限公司以5.8亿元夺得，楼面价12000元/平方米，溢价率50%。

厦门均和评估董事长王崎认为，虽然此次土拍没有出现地王，但是两幅地块楼面价依然双双破万，足以证明，虽然全国楼市陷入观望期，但开发商对厦门还是持乐观态度。

前述世联地产人士告诉《第一财经日报》记者，翔安的地块楼面价12000元/平方米，意味着到房子上市的时候至少要达到2万/平方米，而现在该地块周围的现房价格也才1万二三左右，可见未来上涨房价的压力仍很大。而岛内几乎已经没地，少数拍出来的地楼面价都要到3万以上，到时候房子上市时就要到五六万了。

因何领涨？

与高房价相比，厦门2013年GDP仅位居全国第52位，在全国副省级城市中排名最后。由于经济总量和城市规模较小，厦门的地铁建设也比较晚，直到2012年上半年才获准修建，离开通运营尚需时日。

在收入水平方面，厦门与一线城市的差距也不小。在厦门湖里一家外贸企业工作了六年的陈小姐告诉记者，厦门外贸行业月收入基本行情是4000多元，与广深差距甚远。

那么，厦门房价涨幅因何领涨全国呢？

厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授对《第一财经日报》分析，整体供应不足是最重要的原因。

一般而言，供需维持在库存量12个月是平衡点，据厦门土地房产研究中心统计，截至2月底，厦门可售商品住宅仅255.9万平方米，若以近两年来厦门月均40万平方米的去化速度，仅满足市场6~7个月需求。若加上待售存量729.33万平方米，商品住宅总库存为985.83万平方米，去化周期也不到2年时间。

厦门土地房产研究中心分析，厦门住宅市场库存偏紧，加上过去两年来住宅性质的土地供应量仅为销售量的1/4左右，预期厦门未来商品住宅供应仍然偏紧，中短期内住宅房价或难言下跌。

在供应不足的情况下，需求又相当旺盛。李友华说，城市房价并不完全与该地收入水平紧密关联，还与其区域地位及城镇化进程等有关。厦门作为福建的中心城市，在城市建设、教育等公共产品的供给方面都是福建最好的，因此对周边泉、漳地区都有很大的吸引力。

前述世联地产人士告诉记者，在厦门的房地产市场中，外地尤其是周边消费者的购房需求一直十分旺盛，例如泉州，民营经济发达，经济总量高居福建榜首，富裕群体庞大，但其市区房价也就一万出头，相当于厦门的一半左右。

未来走势：或趋向平稳

高涨的价格令人担忧。厦门大学经济学系副教授丁长发此前对本报表示，尽管厦门将土地出让金的一大部分用来建设保障房，但私营企业员工及刚毕业的大学生在厦门买房越发艰难。

对厦门来说，目前光发展生产型服务业是不够的，仍需要在岛外布局制造业，而制造业需要大量的熟练工人。因此高房价无论是对吸引人才还是对发展制造业都是不利的。

在业内看来，遏制厦门房价的关键在于加大供应。去年11月25日，厦门市出台的“厦六条”提出，在加大供应方面，厦门将加快推出商品住房用地，确保已具备出让条件的商品住房用地年内成交。加大征地拆迁工作力度,年内再推出一批商品住房用地。2014年住房用地供应总量，比前五年年均实际供应量增加20%。

李友华说，随着供应量的增加，未来厦门房价的走势将更加平稳。他告诉记者，在目前房价坚挺的情况下，交易量也受到影响，有一些在售楼盘已经开始采用发信息、打电话等方式促销。

3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，包括厦门在内，价格上涨的城市有56个。其中，厦门与南京以0.6%的环比涨幅领跑，郑州、北京、长春和乌鲁木齐上涨0.5%，上海和广州也上涨了0.4%。

有10个城市的同比涨幅超过了10%，其中上海以15.5%高居榜首。广州为13.4%，北京和深圳为13%，西部的桂林达到了12.6%。此外，福州、南京、太原和沈阳也都达到或超过了10%。