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恒大20.5亿高价摘北京自住地块

作者:蔡胤 来源:第一财经日报 时间:2014-03-28

除恒大外，该地块昨日还吸引了中铁建、住总正华、华远地产3家房企参与竞拍，现场竞争十分激烈，经过近50轮竞价才得以落槌。

昨日（3月27日）下午，被业内称为“北京最贵自住房项目地块”的朝阳区来广营乡地块被恒大地产（03333.HK，下称“恒大”）以20.5亿元的价格摘得，溢价率为37.4%。

北京市土地整理储备中心资料显示，该底价为14.92亿元的出让地块东至红军营路，南至洼里路，西至红军营西路，北至北苑二号路，总建筑控制规模11.92万平方米，其中居住部分建筑规模9.8万平方米。实际上，这一地块正是2012年9月被暂停出让的来广营A2地块，此次该地块变身自住房项目重新挂出，起始价上调了2.08亿元。

该地块对居住部分的要求是，除2.94万平方米限价房外，剩余6.86万平方米全部建成自住型商品房，其中限价房销售限价为1.5万元/平方米，自住房销售限价为2.8万元/平方米，最大套型建筑面积不得超过80平方米。目前，上述来广营地块附近北京青年城、北苑2号院等小区成交价格约3.7万元~4万元/平方米。

除恒大外，该地块昨日还吸引了中铁建、住总正华、华远地产3家房企参与竞拍，现场竞争十分激烈，经过近50轮竞价才得以落槌。对此，链家地产市场研究部张旭认为，地理位置、交通、周边配套成熟是来广营地块吸引房企的优势，也是造成其自住型商品房价格明显上升的最主要原因，这一地段建成的2.8万元/平方米的自住商品房，未来对购房者吸引力很强。

但张旭指出，该地块目前的平均楼面价已达1.72万元/平方米，扣除限价商品房面积后，其自住型商品房楼面价超2万元/平方米，扣除建筑成本，开发商的盈利空间将十分有限。她分析，恒大高成本拿地，或是以“血拼”换取一线城市布局。

针对新地块有可能“亏本”的质疑，昨日下午，一接近恒大的人士对《第一财经日报》记者表示，对恒大而言，该地块仍有利润空间，恒大之所以积极拿地，是希望通过成本控制挤出利润空间，并借助自住房、限价房的销售换取现金流。

“位于北五环附近的来广营乡地块地段相对较好，现场出现拼抢在意料之中。”该人士还提到，未来来广营地块还能配建部分车位和商铺，这部分利润相对较高，可以弥补一部分利润。

三四线城市住宅市场风险聚集，品牌房企争相回归一线城市，在这一趋势下，去年开始，恒大在北京土地市场表现积极。去年7月初，恒大以35.6亿元加26万平方米公租房的代价，首次在北京成功拿下建筑规模超51万平方米的昌平沙河镇地块，溢价率16.67%，楼面价6964元/平方米。随后的11月，又以51.35亿元总价、约5万元/平方米楼面价斩获北京东坝地块。

除了来广营乡地块，昨日北京还有另外两宗土地挂牌出让，最终皆以底价成交，共收土地出让金达24.94亿元。其中，北京首寰文化旅游投资有限公司19.3亿元拿下通州地块，丰台区科技园区商业金融用地则由北京市四合庄兴鹏投资管理中心以5.64亿元获得。