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中国楼市再增离场者 嘉实房地产投资转向美国

来源:经济观察报 时间:2014-05-04

嘉实房地产投资已停止拟推出的规模5亿美元、投资币种为美元的嘉实房地产投资中国综合回报基金的募资，嘉实房地产投资正转为将中国资金投向海外房地产市场。

中国楼市再增新的离场者。4月26日，高富诺基金的首席执行长雷纳透露，嘉实房地产投资已停止拟推出的规模5亿美元、投资币种为美元的嘉实房地产投资中国综合回报基金的募资，嘉实房地产投资正转为将中国资金投向海外房地产市场。

此前，李嘉诚父子在2013年下半年以来持续抛售内地物业，累计超200亿元曾引起市场高度关注。

公开信息显示，成立于2012年的嘉实房地产投资是嘉实基金管理公司联手英国高富诺基金组建的专注于大中华地区投资的私募地产基金管理平台，其所管理的资产规模曾一度高达28亿元。

嘉实房地产投资转向美国房地产市场只是众多国内地产基金近期密集下注美国市场的一个例子。

由于中国房地产市场调控形成的悲观预期和美国经济的复苏，部分高端投资者开始通过私募基金的方式淘金美国房地产市场。

经济观察报获悉，至少包括中金公司和平安信托推出的投资美国房地产市场基金受到了市场的热捧。

事实上，中国人已经成为美国房地产市场不可忽视的重要买家之一。咨询公司RhodiumGroup的统计数据，2013年1至10月中方投资者已经在美国商业地产领域投资了58.9亿美元，近6倍于2011、2012年投资总额9.6亿美元。

值得注意的是，上世纪80年代日本资本去美国买楼的情形很相似，由于房地产的投资者周期长、流动性不好，加上当时日本对美国的法律制度等不了解，最终大部分在美国买楼的日本投资者都损失惨重。“虽然现在去美国买楼的中国资本大多有专业的美国投资顾问，但这些专业的投资顾问对美国的楼市也是由严重分歧的”，香港的一位地产私募基金负责人说。

密集下注

作为专注于大中华地区投资的私募地产基金管理平台，嘉实房地产的股东方之一—总部位于伦敦的高富诺基金首席执行长雷纳在4月26日称嘉实房地产将暂停投资中国楼市转而投资美国市场。这是继炒的沸沸扬扬的李嘉诚父子抛售内地物业后海外资金撤离的又一个标志性事件。

与嘉实房地产高调宣称转向美国市场不同的是，经济观察报获悉，至少包括中金公司和平安信托等国内机构早已"偷偷"地行动起来，近期可能已经向高端客户完成募集开始下注美国房地产市场。

经济观察报获得一份中金保德信美国房地产投资基金的推介材料显示，中金公司将联手美国保德信房地产投资管理公司共同发起一款美国房地产直接投资基金的私募产品，该基金目标规模是3亿美元，最高上限3.5亿美元，最长存续期为8年，基金预期的内部收益率为15-20%。投资策略为专注投资美国房地产市场核心类、增值类和机会类房地产项目。

除中金公司外，平安信托也在近期和美国NEUBERGER　BERMAN　公司联合发起投资美国抵押房产贷款产品海盛新博信托计划。该产品最长存续期为10年，认购起点为300万人民币。该基金主要通过低价收购某些不良住宅抵押贷款及相关房地产资产，获取不良资产处置中的回报。

一位中金公司人士透露，中金保德信美国房地产投资基金目前可能已经认购完毕。平安信托的一位区域负责人也称，海盛新博由于认购起点不高，同时对国内信托产品频频出事的不信任，转投这款产品的客户非常多。

事实上，公开信息显示，嘉实基金近期推出的“外汇通”业务，可帮助国内投资者在海外实现直接投资，包括购置不动产。该业务在伦敦等城市推出的首期房产已售空。

此外，近期也有消息称，为了满足客户资产配置的需求，平安银行私人银行也正谋划联合其他机构推出投资美国市场的地产基金。

投资者热捧美国房地产市场来源于其预期的高收益。平安信托和中金公司对应的推介产品的数据显示：截至去年11月30日，海盛新博产品的境外管理机构——美国 NEU-BERGER　BERMAN　公司去年在抵押房产贷款领域的投资策略已产生23.01%的年化收益率(扣除相应费用前)；中金保德信基金的境外资产管理方——美国保德信房地产投资管理公司旗下PRISA　III　基金成立以来年化回报率达到了12.91%。

由于美国房地产市场的复苏，公募基金发行的投资美国上市交易的房地产信托凭证、房地产信托凭证的交易型开放式指数基金以及房地产行业上市公司股票等的QDII业绩也出现了大幅上升。海通证券数据显示，截至3月底，鹏华美国房地产基金今年以来收益率达到9.78%，在所有的QDII基金中排名第一。

机会与风险并存

除私募基金服务的高端客户投资美国房地产市场外，大型企业去美国买楼也成为新的潮流。公开信息显示，2013年下半年以来，就已经先后有SOHO中国14亿美元购买美国通用汽车大楼40%的权益；复星7.25亿美元购买 One　Chase　Manhattan　Plaza等。

中国人已经成为美国房地产市场不可忽视的重要买家之一。中金保德信美国房地产投资基金的推介材料显示，2012年，中国人在美国购置房产花费90亿美元。在美国置业的海外投资者中，有11%来自中国。

根据咨询公司RhodiumGroup的统计数据，2013年1至10月中方投资者已经在美国商业地产领域投资了58.9亿美元，近6倍于2011、2012年投资总额9.6亿美元。

鹏华美国房地产基金经理裘韬认为，房地产证券的走势与经济和就业的趋势不可能长期背离，相比危机中的政府开支及危机后的个人消费，私营机构的资本支出将是下一个重要增长点，新增雇员、设备、库存、成品等都需要物理空间来安置，房地产能很好地反映这一需求变化。和美国以往的房地产危机比较，目前美国房地产市场在时间上和复苏过程上均处于中期，“我们预期未来数年美国房地产市场仍将有良好的表现”。

瑞银证券财富管理研究部主管高挺日前也表示，美国房地产价格的持续上涨应该是可持续的。当前美国房价并没有达到最近数年的最高值区间，美国住房按揭利率处于较低水平，美国新屋销售和新开工数据向好，随着美国经济复苏还有不小的上升空间。

不过淘金美国房地产市场的机会当中也存在风险。“今天中国资本去美国买楼的情形和上世纪80年代日本资本去去美国买楼的情形很相似，由于房地产的投资者周期长、流动性不好，加上当时日本对美国的法律制度等不了解，最终大部分在美国买楼的日本投资者都损失惨重。虽然现在去美国买楼的中国资本大多有专业的美国投资顾问，但这些专业的投资顾问对美国的楼市也是由严重分歧的”，香港的一位地产私募基金负责人说。

事实上，中金保德信美国房地产投资基金的推介材料也提示，该基金的投资者也将面临投资风险、宏观风险、汇率风险和税务风险等主要风险问题。

公开信息显示，2014年2月份，因为不看好美国房地产市场，美国对冲基金巨头比尔·阿克曼(Bill　Ack-man) 将商业地产巨头 General　Growth股票全部出清。